Gefahr bei der Ablösung von Nießbräuchen

Viele unserer Mandanten haben in der Vergangenheit Ihre Vermögensnachfolge mit Gründung einer Familiengesellschaft geregelt. Eine solche Regelung bietet eine Vielzahl von Vorteilen, die über rein steuerliche Dinge weit hinaus gehen und vor allem den Familienzusammenhalt fördern. Diese Gestaltung ist von den Finanzämtern anerkannt und insoweit unproblematisch.

In Fällen bei denen Immobilien in die Familiengesellschaft eingebracht wurden und sich der Einbringende das Nießbrauchrecht (meist lebenslang) vorbehalten hat, gibt es aber auch in der Folge Dinge zu beachten. 

Wird der Nießbrauch vorzeitig abgelöst, z.B. durch an die Stelle des Nießbrauchs tretende Leibrentenzahlungen, liegt eine Anschaffung der Immobilie durch die Familiengesellschaft vor. 

Der Fall ist nicht ungewöhnlich, zum Beispiel wenn der Nießbraucher in eine Seniorenresidenz ziehen möchte, auf den Nießbrauch verzichtet und sich stattdessen eine Leibrente zahlen lassen will.

Von steuerlicher Bedeutung ist dies jedoch in den Fällen, wo die Immobilie anschließend in einem Zeitraum von weniger als 10 Jahren nach Ablösung des Nießbrauchs mit Gewinn verkauft wird. Dann ergibt sich ein Spekulationsgewinn i.S.d. § 23 EStG, der zu versteuern ist.

Fällt der Nießbrauch hingegen durch Tod des Berechtigten weg, findet keine Anschaffung durch die Familiengesellschaft statt. In diesen Fällen wird auf den Zeitraum seit der ursprünglichen Anschaffung der Immobilie durch den Einbringenden abgestellt. Beträgt dieser Zeitraum mehr als 10 Jahre, was häufig vorliegen wird, ist der Erlös steuerfrei.

Vor Veräußerung einer Immobilie durch eine Familiengesellschaft oder der Umwandlung eines Nießbrauchs sollten Sie somit zunächst Kontakt mit uns oder Ihrem Steuerberater aufnehmen, um die Fragen einer etwaigen Spekulationsbesteuerung zu klären. Wir beraten auch gerne über alternative Gestaltungen, die ein steuerlich nachteiliges Ergebnis vermeiden.

21.03.2024