Familienpool – Vermögen zusammenhalten und strukturiert weitergeben

In meiner Beratungspraxis treffe ich regelmäßig auf eine Situation, die auf den ersten Blick wie ein Widerspruch wirkt: Eltern mit größerem Kapital- oder Immobilienvermögen möchten die nächste Generation einbinden, Vermögen bereits zu Lebzeiten übertragen – aber sie möchten nicht loslassen. Nicht die Kontrolle über das Vermögen, nicht die Einnahmen, und erst recht nicht den Zusammenhalt eines Portfolios, das über Jahrzehnte aufgebaut wurde. Man weiß, dass Nichtstun im Todesfall, zudem wenn er plötzlich und unerwartet eintritt, oft einen Großteil des aufgebauten Lebenswerkes in Form von Erbschaftsteuern wieder zerstört und zudem meist noch familiäre Streitigkeiten auslöst. Die Gestaltung der Nachfolge zu Lebzeiten erscheint völlig klar, aber wie? Die klassische Schenkung löst diese Konflikte nicht. Der Familienpool schon – wenn er richtig strukturiert ist.

Familienpool für Immobilien: So funktioniert die Struktur

Anstelle eines unkontrollierten Vermögensübergang „im Paket“ auf eine Erbengemeinschaft im Todesfall, oder der direkten Schenkung einzelner Vermögensteile oder Objekte zu Lebzeiten, wird das Familienvermögen in eine Gesellschaft eingebracht. Die Gesellschaft wird Eigentümerin dieses Vermögens. Nachfolgende Generationen werden als Gesellschafter beteiligt, zunächst in dem Umfang, den die steuerlichen Freibeträge erlauben, ggf. aber auch in größerem Umfang, um die Dinge u.a. auch steuerlich zu optimieren. Die Vermögensnachfolge vollzieht sich dann nicht mehr durch Übertragung einzelner Barvermögen, Wertpapiere oder Grundstücke, sondern durch Veränderung der Beteiligungsquoten. Grundbücher müssen nicht mehr geändert werden. Das Vermögen bleibt als Einheit erhalten.

Kurz gesagt: Der Familienpool ermöglicht es, insbesondere größere Kapital- und Immobilienvermögen bereits zu Lebzeiten ganz oder schrittweise zu übertragen, ohne die Kontrolle über das Gesamtvermögen aufzugeben.

Hierbei hat sich in der Praxis die Familien KG als Regelform etabliert. Der Grund liegt in ihrer Struktur: Stimmrechte und Kapitalanteile lassen sich voneinander trennen. Die Eltern behalten die Geschäftsführung über ihre Stellung als Komplementär(e) – unabhängig davon, wieviel Kapital (und damit mittelbar Vermögen) hiermit bereits auf die Kinder übertragen wird. Die Kinder haften dabei als Kommanditisten nur beschränkt mit einer sehr kleinen Einlage. Das ist bei Immobilienportfolios mit Verbindlichkeiten ein wichtiger Unterschied zur einfacheren GbR, die trotz der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts im Jahr 2024 für größere Vermögen weiter mit Nachteilen verbunden bleibt. Welche Rechtsform im Einzelfall die richtige ist, hängt jedoch von der Vermögensstruktur, den Beteiligten und den geplanten Transaktionen ab – eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Die steuerliche Logik

Der Familienpool ist Steuerspar- und Steuerplanungsmodell in einem. Der die Freibeträge übersteigende Wert eines übertragenen Anteils bleibt zwar steuerpflichtig. Der entscheidende steuerrechtliche Vorteil liegt jedoch in der Kontrolle darüber, was wann übertragen wird. Die Steuerlast für den Vermögensübergang lässt sich planen, Progressionsstufen ausnutzen und durch weitere Gestaltungsmöglichkeiten lässt sich eine spätere Erbschaftssteuer mitunter ganz eliminieren.

Der Grundfall

Jeder Elternteil verfügt gegenüber jedem Kind über einen persönlichen Schenkungssteuerfreibetrag von 400.000 Euro – der alle zehn Jahre erneut zur Verfügung steht. Eine Familie mit zwei Elternteilen und zwei Kindern hat damit alle zehn Jahre 1,6 Millionen Euro steuerfrei übertragbares Volumen. Über zwei Zehn-Jahres-Zyklen sind das 3,2 Millionen Euro – ohne Schenkungs- oder spätere Erbschaftssteuer, wenn das Vermögen in diesem Rahmen bleibt. Wer frühzeitig beginnt, kann diesen Rhythmus konsequent nutzen.

Wenn dann im vorg. Grundfall noch die Erträge oder Nutzungsrechte am in die KG überführten Vermögen bei den Eltern bleiben, mindern diese Nießbrauchvorbehalte den Schenkungswert. Wie sich das auswirken kann, zeigt folgendes Beispiel:

Beispiel:
Die folgenden Zahlen sind illustrativ und dienen der Veranschaulichung.

Ein Ehepaar, beide 58 Jahre alt, hält zwei vermietete Mehrfamilienhäuser mit einem Gesamtverkehrswert von 4,3 Millionen Euro. Die jährlichen Nettomieteinnahmen betragen rd. 200.000 Euro. Das Ehepaar hat zwei erwachsene Kinder.

Im Todesfall der Eltern, auf natürliche Wiese oder im Unglücksfall, stehen zwar Freibeträge in Höhe von insgesamt 1,6 Millionen Euro zur Verfügung. Die verbleibenden 2,7 Millionen Euro unterliegen jedoch der Erbschaftssteuer – in Steuerklasse I rund 513.000 Euro. Schenken die Eltern die Objekte ohne weitere Gestaltung ergibt sich dasselbe Ergebnis.

Es geht jedoch auch steuerfrei!

Bei Einbringung in einen Familienpool behalten sich die Eheleute zunächst lebenslang den Nießbrauch und damit die Erträge an den Objekten vor. Zudem erhalten sie als Komplementäre der Familien KG die Geschäftsführung und bestimmen uneingeschränkt weiter die Geschicke der KG. Die Kinder werden Kommanditisten und erhalten 99% der Geschäftsanteile an der Gesellschaft, womit sie fortan indirekt 99% am eingebrachten Vermögen besitzen.

Nahezu das gesamte Vermögen ist damit ohne steuerliche Belastung bereits auf die nächste Generation übergegangen. Es wird gleichzeitig über die KG, welche als Eigentümer in den Grundbüchern eingetragen wird, zusammengehalten. Die weitere Wertsteigerung der Immobilien bis zum Tod der Eltern findet zudem (im Beispiel zu 99%) bereits bei den Kindern statt und löst keine spätere Erbschaftsteuern mehr aus.

Kontrolle behalten – auch nach der Übertragung

Was den Familienpool auch im vorg. Beispiel von den meisten anderen Gestaltungen unterscheidet, ist die weitgehende Entkopplung von Kapital und Kontrolle. Die Eltern können große Vermögen auf ihre Kinder übertragen und dennoch als geschäftsführende Komplementäre über dieses bestimmen. Immobilien kaufen und verkaufen, Kredite aufnehmen, Ersatzbeschaffungen tätigen – das alles bleibt in ihrer Hand. Lebenslang, wenn sie das möchten.

Familienfrieden bewahren und Vermögen schützen

Neben der steuerlichen Wirkung entfaltet der Familienpool aber auch Schutzwirkungen, die oft erst auf den zweiten Blick wahrgenommen werden.

Zunächst können sich die Schenker bei der Einbringung von Vermögen in den Pool und den anschließenden Anteilsübertragungen umfassende Rückforderungsrechte vorbehalten. Diese ermöglichen es ihnen auch lange Zeit später die Schenkung zu widerrufen. wodurch es ohne wirtschaftliches Risiko möglich ist sehr frühzeitig Vermögen auf Kinder und Enkel zu übertragen. Sollten dann später Fehlentwicklungen bei den Beschenkten, z.B. bei Drogen- oder Spielsucht, deren Insolvenz, die nachhaltige Störung des Familienfriedens oder schlicht grober Undank auftreten, kann die Schenkung zurückgefordert und rückgängig gemacht werden. Sofern hierfür Schenkungssteuern entrichtet worden sind, werden diese vom Finanzamt sogar erstattet.

So wird die Gesamtkonstruktion der Familiengesellschaft erhalten, das eingebrachte Vermögen hingegen geschützt und der Familienfrieden proaktiv oder aber zumindest im Rest der Familie gewahrt.

Über den Gesellschaftsvertrag kann zudem der aktuelle und zukünftige Gesellschafterkreis begrenzt werden. Auf die Familie und z.B. ausschließlich Kinder, Enkel und weitere direkte Abkömmlinge. Vererbt wird dann nur noch der Anteil an der Gesellschaft. Wer dann nicht Gesellschafter werden darf, erhält lediglich einen Wertausgleich, der sogar deutlich unterhalb des Verkehrswertes liegen kann. Pflichtteilsansprüche übergangener Abkömmlinge können insoweit ins Leere laufen. Wie weit dieser Schutz im Einzelfall reicht, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab und bedarf der rechtlichen Prüfung.

Zusammenfassende Gegenüberstellung Schenkung / Familienpool

Ein Stichtag, der nicht zu ignorieren ist

Wer Immobilien in einen Familienpool einbringen möchte, sollte einen konkreten gesetzlichen Termin kennen: Die Grunderwerbsteuerbefreiung für Einbringungen in Personengesellschaften – also auch in die Familienpool KG oder die GmbH & Co. KG – gilt in ihrer heutigen Form nur noch bis zum 31. Dezember 2026. Hintergrund ist das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, das den zivilrechtlichen Gesamthandsbegriff abgeschafft hat, auf dem diese Befreiungen beruhen. Eine Übergangsregelung sichert die bisherige Rechtslage bis Ende 2026 – was danach gilt, ist gesetzlich noch nicht abschließend geregelt.

Das bedeutet in der Praxis: Wer einen Familienpool gründen und Immobilien einbringen möchte, ohne dafür Grunderwerbsteuer zu zahlen, muss die Übertragungsverträge noch in diesem Jahr rechtswirksam schließen. Für ein Vermögen von 3,0 Millionen Euro wäre die Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent – ein erheblicher Kostenfaktor, der die steuerliche Wirkung der gesamten Gestaltung deutlich mindert.

Fazit

Der Familienpool löst gleich mehrere Zielkonflikte, den viele meiner Mandanten kennen: Vermögen soll weitergegeben werden – aber nicht zerstückelt, nicht unkontrolliert und vor allem sollen die Erträge zur weiteren eigenen Versorgung dienen. Mit der richtigen Struktur ist alles gleichzeitig möglich. Das Vermögen geht ganz oder schrittweise auf die nächste(n) Generation(n) über, bleibt als Einheit erhalten, bis auf Weiteres unter der Kontrolle derer, die es aufgebaut haben und versorgt die bisherigen Eigentümer und deren Ehegatten lebenslang, wenn dies gewollt ist.

Meine Einschätzung: Wer ein größeres Immobilien- oder Kapitalvermögen hält und die Nachfolge strukturiert in seinem Sinne gestalten möchte, sollte den Familienpool frühzeitig prüfen – und den Stichtag Ende 2026 dabei nicht aus dem Blick verlieren.

Wenn Sie überlegen, Ihr Familienvermögen strukturiert weiterzugeben, sprechen Sie mich gerne an. Ich helfe Ihnen zu beurteilen, ob und in welcher Form ein Familienpool für Ihre Situation sinnvoll ist.