Erbschaftsteuer 2026 – Chancen und Risiken der geplanten Reform

Die Erbschaft- und Schenkungsteuer gehört seit Jahren zu den am stärksten diskutierten Steuern in Deutschland. Angesichts angespannter öffentlicher Haushalte und der Debatte um die Finanzierung des Sozialstaats ist sie erneut auf die Reformagenda gerückt. Für viele meiner Mandanten stellt sich daraus eine konkrete Frage: Können sie mit der Nachfolgegestaltung noch warten – oder ist gerade jetzt der richtige Zeitpunkt, Immobilienvermögen innerhalb der Familie zu übertragen?

Meine Einschätzung: Wer wartet, riskiert mehr als er gewinnt.

Die aktuelle Lage

Seit 2009 sind die persönlichen Freibeträge unverändert: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel. In dieser Zeit haben sich Immobilienwerte in vielen Regionen vervielfacht. Das Ergebnis: Selbst durchschnittliche Nachlässe überschreiten heute regelmäßig die Freibeträge.

Verschärft wird die Lage durch das Jahressteuergesetz 2022. Seit dem 1. Januar 2023 gelten neue Bewertungsregeln für Immobilien. Ob Sach- oder Ertragswertverfahren – die steuerlichen Wertansätze liegen seitdem deutlich näher an den tatsächlichen Verkehrswerten. Für die Praxis bedeutet das eine höhere Bemessungsgrundlage und damit eine spürbare Mehrbelastung.

Rechtliche und politische Entwicklungen

Zwei Entwicklungen bestimmen die Lage. Die erste ist juristisch: Beim Bundesverfassungsgericht steht eine Entscheidung zur Verfassungsmäßigkeit des geltenden Erbschaftsteuerrechts aus – im Kern geht es um die Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen. Ursprünglich für 2025 erwartet, wird sie nun voraussichtlich 2026 ergehen. Das Gericht hat vergleichbare Regelungen in der Vergangenheit bereits beanstandet; eine Nachbesserung durch den Gesetzgeber gilt als wahrscheinlich und wird sehr wahrscheinlich zu weiteren Änderungen bei der Besteuerung von Vermögen führen. Schon 2014 handelten viele vermögende Privatpersonen vorausschauend klug und übertrugen Vermögen im Vorfeld der damaligen Reform.

Die zweite Entwicklung ist politisch: Aktuell liegen recht konkrete Reformvorschläge auf dem Tisch und werden in der Öffentlichkeit diskutiert. Die SPD hat Anfang 2026 ein Eckpunktepapier vorgelegt, das einen sogenannten Lebensfreibetrag vorsieht – 900.000 Euro für Übertragungen innerhalb der Familie, 100.000 Euro für andere Empfänger. Im Gegenzug soll die bisherige Zehnjahresregelung entfallen, nach der Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können. Auch die Institute DIW und ifo haben eigene Modelle vorgestellt, und Bayern hat eine Verdopplung der Freibeträge ins Gespräch gebracht.

Festhalten lässt sich: Ein beschlossenes Gesetz gibt es nicht, aber erkennbare Bewegung. Welche Richtung sich durchsetzt, ist offen – mit einem Inkrafttreten möglicher Änderungen muss aber bereits für 2027 gerechnet werden.

Chancen und Risiken einer Reform

Möglich wären höhere Freibeträge oder verbesserte Stundungsregelungen für Wohnimmobilien. Darauf zu warten, hat allerdings einen Preis. Zugleich drohen strengere Bewertungsvorschriften – insbesondere für Immobilien- und Betriebsvermögen – sowie höhere Steuersätze. Und ein Detail wird in der Diskussion oft übersehen: Gerade die Zehnjahresregelung, die heute eine der wirksamsten Gestaltungen ist, steht in den Reformüberlegungen ausdrücklich zur Disposition.

Der Trend ist erkennbar. Der Staat setzt zunehmend auf eine marktnahe Wertermittlung. Steuerwerte steigen, während die Freibeträge seit über 15 Jahren unverändert sind. Familien mit Immobilienvermögen geraten dadurch schneller in die Steuerpflicht. Angesichts der politischen Interessenlage ist eines zudem sicher: „günstiger“ wird es garantiert nicht Vermögen zu übertragen.

Der Bewertungsspielraum

Gerade jetzt besteht zudem eine Möglichkeit, die in einigen Regionen besondere Chancen eröffnet. In vielen Fällen sind die Verkehrswerte zuletzt stark gesunken. Häufig liegen sie damit aktuell unter den typisierten steuerlichen Bewertungswerten nach dem Bewertungsgesetz.

Diese Differenz zwischen tatsächlichem Verkehrswert und typisiertem Steuerwert ist die Bewertungslücke. Über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen lässt sich der niedrigere Wert nachweisen und der Besteuerung zugrunde gelegt werden (§ 198 Bewertungsgesetz). Das senkt die Bemessungsgrundlage unmittelbar. Steigende Verkehrswerte und verschärfte Bewertungsmethoden engen diesen Spielraum perspektivisch wieder ein.

Praxisbeispiel

Ein Fall aus meiner Beratungspraxis, die Zahlen zur Veranschaulichung gerundet.

Ein Vater möchte eine Immobilie auf seine Tochter übertragen. Der typisierte Steuerwert nach dem Bewertungsgesetz liegt bei 800.000 Euro. Ein Verkehrswertgutachten weist den tatsächlichen Marktwert mit 650.000 Euro nach. Der persönliche Freibetrag der Tochter beträgt 400.000 Euro.

• Ohne Gutachten bleibt es beim typisierten Steuerwert: 800.000 minus 400.000 ergibt 400.000 Euro steuerpflichtigen Erwerb. In Steuerklasse I wird dieser Betrag mit 15 Prozent besteuert – 60.000 Euro Schenkungsteuer.
• Mit Gutachten gilt der nachgewiesene Verkehrswert: 650.000 minus 400.000 ergibt 250.000 Euro. Dieser Betrag fällt in die niedrigere Tarifstufe und wird mit 11 Prozent besteuert – 27.500 Euro.

Die Differenz von 32.500 Euro entsteht allein durch den belastbaren Nachweis des tatsächlichen Werts. In größeren Vermögensstrukturen vervielfacht sich dieser Effekt entsprechend. Wird zusätzlich vor einer möglichen Anhebung der Steuersätze und vor steigenden Verkehrswerten übertragen, summiert sich der Effekt weiter.

Relevante Gestaltungen

Aus meiner Beratungspraxis halte ich vor allem vier Maßnahmen für relevant:

• Übertragungen möglichst frühzeitig umsetzen. Wer plant, Immobilien an Kinder oder Enkel zu übertragen, sollte nicht abwarten. Jede Übertragung vor einer gesetzlichen Anpassung oder wieder gestiegenen Verkehrswerten sichert die heutigen, günstigeren Bewertungsansätze.
• Freibeträge konsequent nutzen. Frühzeitige Schenkungen ermöglichen es, Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch zu nehmen. Da genau diese Zehnjahresmechanik in den Reformüberlegungen zur Disposition steht, gewinnt sie zusätzlich an Bedeutung, solange sie gilt.
• Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten. So bleibt die wirtschaftliche Absicherung des Schenkers gewahrt, während der steuerliche Wert der Schenkung zugleich deutlich sinkt.
• Familiengesellschaften einsetzen. Übertragungen in eine Familienpool-Gesellschaft sichern den Zusammenhalt des Vermögens und eröffnen zusätzliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Zwischen Ehegatten lässt sich der Spielraum darüber hinaus über die Familienheimschaukel erweitern, mit der sich Vermögen steuerfrei verschieben und die Freibeträge beider Partner für die nächste Generation nutzen lassen.