Nießbrauchvorbehalt – Vermögen übertragen, ohne auf Einkommen zu verzichten

In meiner Beratungspraxis erlebe ich regelmäßig, dass die Bereitschaft zur Vermögensübertragung zu Lebzeiten an zwei Vorbehalten scheitert. Der erste: Die steuerlichen Freibeträge reichen bei größeren Immobilienwerten schlicht nicht aus. Der zweite: Man möchte auf die Einkünfte aus dem Vermögen nicht verzichten – sei es die Miete aus einem Mietshaus oder das selbst bewohnte Einfamilienhaus, aus dem man nicht ausziehen will. Der Nießbrauchvorbehalt löst beide Probleme gleichzeitig.

Die steuerliche Wirkung

Wer eine Immobilie unter Nießbrauchvorbehalt überträgt, behält sich das Nutzungsrecht am Objekt zurück – in der Regel lebenslang. Bei selbstgenutzten Immobilien bedeutet das: Das Wohnrecht bleibt erhalten. Bei vermieteten Objekten fließen die Mieteinnahmen weiter an den Schenker.

Die steuerliche Wirkung entsteht durch die Bewertung dieses Nutzungsrechts. Der jährliche Wert des Nießbrauchs – also die Mieteinnahmen oder der vergleichbare Nutzungswert – wird mit der statistischen Lebenserwartung des Schenkers multipliziert und anschließend mit dem gesetzlich vorgesehenen Zinssatz auf den Übertragungszeitpunkt abgezinst. Dieser sogenannte Kapitalwert wird vom steuerlichen Wert der Immobilie abgezogen. Nur der verbleibende Saldo unterliegt der Schenkungssteuer.

In der Praxis kann dieser Abzug erheblich sein. In geeigneten Konstellationen lassen sich dadurch selbst größere Immobilienvermögen weitgehend oder sogar vollständig steuerfrei auf die nächste Generation übertragen.

Praxisbeispiel

Die folgenden Zahlen sind illustrativ und dienen der Veranschaulichung.

Zwei Elternteile, beide 60 Jahre alt, halten ein Mietshaus im gemeinsamen Eigentum. Der steuerliche Wert des Objekts beträgt 5,0 Millionen Euro, die jährlichen Mieterträge liegen bei 225.000 Euro. Sie möchten das Objekt auf ihre zwei Kinder übertragen – und weiterhin von den Mieteinnahmen leben.

Der Nießbrauch wird für jeden Elternteil gesondert bewertet. Ausgangspunkt ist der jeweils hälftige Jahreswert von 112.500 Euro. Dieser wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert – einer gesetzlich festgelegten Zahl, die die verbleibende Lebenserwartung des Schenkers abbildet. Laut aktueller Sterbetafel des Statistischen Bundesamts beträgt sie für den Vater rund 23 weitere Jahre, für die Mutter rund 26 Jahre – woraus sich ein Vervielfältiger von 12,88 beziehungsweise 13,73 ergibt. Der dabei zugrunde gelegte Zinssatz von 5,5 Prozent ist kein Marktzins, sondern ein seit Jahrzehnten unveränderter gesetzlicher Rechenwert – der steuerliche Abzug fällt dadurch eher konservativ aus. Im Ergebnis ergibt sich ein abzugsfähiger Kapitalwert von rund 1,45 Millionen Euro für den Vater und rund 1,54 Millionen Euro für die Mutter – zusammen knapp 3,0 Millionen Euro. Der steuerpflichtige Übertragungswert sinkt damit auf rund 2,0 Millionen Euro. Da jedes Elternteil gegenüber jedem Kind zudem über einen Freibetrag von 400.000 Euro verfügt, stehen insgesamt 1,6 Millionen Euro an Freibeträgen zur Verfügung. Die verbleibende Schenkungssteuer beträgt im Ergebnis nur rund 45.000 Euro.

Geht die Immobilie hingegen ohne Nießbrauchabzug z.B. im Todesfall nach einem Unfall der Eltern auf die beiden Kinder über, würden diese in Beispielsfall jeder nach Abzug von Freibeträgen 1,7 Millionen Euro versteuern, was zu einer Erbschaftsteuer zusammen rund 646.000 Euro Erbschaftsteuern führt.

Bei größeren Familienstrukturen – etwa unter Einbeziehung weiterer Kinder oder Enkel – lässt sich die Übertragung häufig sogar vollständig steuerfrei gestalten. Die Mieterträge fließen dabei weiterhin an die Eltern – lebenslang.

Selbstgenutzte Immobilien

Wer ein selbstgenutztes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung überträgt und sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehält, profitiert von derselben Logik. Der Unterschied zum vermieteten Objekt liegt lediglich im Ausgangspunkt: Da keine Mieteinnahmen fließen, wird stattdessen die ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt – also der Betrag, den man für eine vergleichbare Immobilie in derselben Lage zahlen müsste. Wer im eigenen Haus wohnen bleibt, spart sich diese Miete; genau dieser ersparte Betrag gilt als jährlicher Wert des Wohnrechts. Die Berechnung folgt anschließend denselben Regeln: Jahreswert multipliziert mit dem Vervielfältiger auf Basis der Lebenserwartung. Der Schenker zieht nicht aus, zahlt keine Miete und gibt die Kontrolle über sein Zuhause nicht auf. Der mitwohnende Ehegatten kann, für den Fall, dass es den Schenker überlebt, zusätzlich abgesichert werden.

Gehört die Immobilie zunächst nur einem Ehegatten, lässt sich der Gestaltungsspielraum zusätzlich erweitern. Eine vorgelagerte Übertragung auf den anderen Ehegatten – unter Nutzung der hierfür bestehenden steuerlichen Sondervorschriften – schafft die Voraussetzung, dass anschließend beide Elternteile ihre Freibeträge gegenüber den Kindern vollständig einsetzen können (siehe auch Beitrag zur Familienheimschaukel.)

Der richtige Zeitpunkt

Der Kapitalwert des Nießbrauchs hängt von zwei Faktoren ab: dem jährlichen Nutzungswert und der verbleibenden Lebenserwartung des Schenkers. Wer wartet, bis das Alter fortgeschritten ist, erhält einen niedrigeren Abzug – weil die statistische Restlaufzeit des Nießbrauchs kürzer wird. Zugleich steigen Immobilienwerte in vielen Lagen langfristig, was die Bemessungsgrundlage erhöht.

Beides zusammen bedeutet: Eine frühzeitig umgesetzte Gestaltung erzielt eine deutlich größere steuerliche Wirkung als dieselbe Maßnahme zehn Jahre später.

Wer plant, Immobilienvermögen in der Familie weiterzugeben, sollte diese Frage nicht aufschieben. Die Spielräume, die heute bestehen, sind morgen möglicherweise kleiner – durch gestiegene Werte, höhere Bewertungsansätze oder veränderte gesetzliche Rahmenbedingungen.

Was zu beachten ist

Der Nießbrauchvorbehalt ist keine Standardlösung, die ohne weitere Prüfung angewendet werden kann. Die Übertragung bedarf der notariellen Beurkundung. Der Kapitalwert muss sachgerecht berechnet werden – auf Basis der tatsächlichen Nutzungsverhältnisse und der zutreffenden Lebenserwartung. Und die Gestaltung sollte in ein übergeordnetes Nachfolgekonzept eingebettet sein.

Richtig eingesetzt, schafft der Nießbrauchvorbehalt Spielräume, die sonst nicht verfügbar wären: Der Schenker, und sofern gewünscht auch der ihn einmal überlebende Ehegatte, bleibt materiell abgesichert; die steuerliche Übertragungslast sinkt erheblich – und der Freibetrag kann parallel für weitere Schenkungen genutzt werden.