Immobilien verschenken – steueroptimiert und abgesichert

In meiner Beratungspraxis erlebe ich regelmäßig, dass Mandanten die Übertragung von Immobilienvermögen aufschieben – oft mit dem Argument, die Zeit sei noch nicht reif. Was sie dabei übersehen: Der richtige Moment entsteht nicht von selbst. Er ergibt sich aus der Kombination von Immobilienwerten, persönlichen Freibeträgen und steuerlichen Gestaltungsspielräumen – und diese Kombination ist heute in vielen Fällen günstiger als sie es in einigen Jahren sein wird.

Die steuerliche Ausgangslage

Die persönlichen Freibeträge sind seit 2009 unverändert: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel. In dieser Zeit haben sich Immobilienwerte in vielen deutschen Städten vervielfacht. Das Ergebnis ist rechnerisch eindeutig: Wer eine Immobilie verschenken möchte, stellt heute häufig fest, dass der Wert des Objekts den verfügbaren Freibetrag deutlich übersteigt – mit spürbaren steuerlichen Konsequenzen.

Hinzu kommt das Jahressteuergesetz 2022. Seit dem 1. Januar 2023 gelten neue Bewertungsregeln für Immobilien. Die steuerlichen Wertansätze liegen seitdem deutlich näher an den tatsächlichen Verkehrswerten. Für Übertragungen, die noch unter den alten Ansätzen möglich gewesen wären, gelten heute höhere Bemessungsgrundlagen.

Immobilien verschenken und Schenkungsteuer reduzieren

Gerade infolge der in letzter Zeit regional mitunter stark gesunkenen Immobilienpreise stellen wir in der Praxis häufig fest, dass die steuerliche Bewertung nach dem Bewertungsgesetz den tatsächlichen Verkehrswert überschreitet. Das gilt selbst für die Fälle, in denen eine Bewertung für steuerliche Zwecke nach Vergleichswerten örtlicher Gutachterausschüsse durchgeführt werden müssen. Ursache hierfür sind die für deren Ermittlung heranzuziehenden Transaktionen der vergangenen Jahre. In Märkten mit sinkenden Preisen ergeben sich gegenüber dem aktuellen Marktwert eben höhere Durchschnittspreise für die letzten Jahre.

Wer diese Differenz kennt und nutzt, kann auf Antrag den niedrigeren tatsächlichen Verkehrswert als Bemessungsgrundlage ansetzen – nachgewiesen durch ein qualifiziertes Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Bewertungsgesetz). Das senkt die Schenkungsteuer unmittelbar. Zukünftige Wertsteigerungen finden nach der Übertragung dann bereits bei den Beschenkten statt – und werden im späteren Erbfall nicht mehr besteuert.

Merksatz: Jede Wertsteigerung nach der Schenkung findet beim Beschenkten statt und erhöht später nicht mehr die Erbschaftsteuer des Schenkers.

Beide Effekte – niedrigerer Ausgangswert und Verlagerung künftiger Wertzuwächse – werden verschenkt, wenn man wartet.

Was im Erbfall anders ist

Wer Immobilienvermögen nicht zu Lebzeiten überträgt, überträgt es durch den Erbfall – zu einem Zeitpunkt, der sich nicht planen lässt. Das hat praktische Konsequenzen, die über die reine Steuerlast hinausgehen.

Im Erbfall entsteht zunächst eine Erbengemeinschaft – sofern mehrere Personen erben. Alle Erben sind dann gemeinschaftlich an dem Vermögen berechtigt; Entscheidungen über die Immobilien müssen gemeinsam getroffen werden. Das ist in der Praxis aufwendig, mitunter konfliktreich – und wird besonders komplex, wenn minderjährige Kinder betroffen sind. In diesem Fall ist unter Umständen ein gerichtlich bestellter Ergänzungspfleger einzubeziehen, der die Interessen der Kinder vertritt.

Hinzu kommt die Liquiditätsfrage. Erbschaftsteuer ist grundsätzlich sofort fällig. Wenn das Vermögen überwiegend in Immobilien gebunden ist – teilweise noch finanziert – kann das zu erheblichem Druck führen. Eine Veräußerung unter Zeitdruck ist selten die wirtschaftlich beste Lösung.

Praxisbeispiel

Die folgenden Zahlen sind illustrativ und dienen der Veranschaulichung.

Ein Mandant, 58 Jahre alt, hält ein Mietshaus in Berlin. Der typisierte Steuerwert nach Bewertungsgesetz beträgt 3,2 Millionen Euro, ein qualifiziertes Gutachten weist den tatsächlichen Verkehrswert mit 2,6 Millionen Euro aus. Er möchte die Immobilie auf zwei Kinder übertragen – unter Vorbehalt des Nießbrauchs, da er weiterhin von den Mieteinnahmen leben möchte.

Ausgangspunkt ist der gutachterlich nachgewiesene Verkehrswert von 2,6 Millionen Euro. Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs ergibt sich aus dem Jahreswert der Mieterträge und der statistischen Lebenserwartung des Mandanten. Bei einem jährlichen Mietertrag von 100.000 Euro und einem Vervielfältiger von rund 13,2 ergibt sich ein abzugsfähiger Kapitalwert von rund 1,32 Millionen Euro. Der schenkungsteuerpflichtige Übertragungswert sinkt damit auf rund 1,28 Millionen Euro. Nach Abzug der Freibeträge beider Kinder von je 400.000 Euro verbleiben rund 480.000 Euro als steuerpflichtiger Erwerb – aufgeteilt auf zwei Kinder. Die Schenkungsteuer beträgt im Ergebnis rund 53.000 Euro.

Hätte der Mandant auf den typisierten Steuerwert ohne Nießbrauchvorbehalt abgestellt und den Erbfall abgewartet, wären auf Basis von 3,2 Millionen Euro deutlich höhere Steuern (im Beispielfall rund 456.000 Euro) entstanden – bei gleichzeitiger Entstehung einer Erbengemeinschaft und ohne Absicherung der laufenden Mieterträge.

Gestaltung und Absicherung

Eine Schenkung zu Lebzeiten bedeutet nicht, dass der Schenker das Vermögen aus der Hand gibt. Mit dem richtigen Vorbehalt behält er die wirtschaftliche Kontrolle – und bleibt materiell abgesichert. In der Praxis kommen vor allem drei Instrumente zum Einsatz:

Nießbrauchvorbehalt. Der Schenker behält die Mieteinnahmen auf Lebenszeit. Gleichzeitig mindert der Nießbrauch den steuerlichen Übertragungswert erheblich – die beiden Wirkungen verstärken sich gegenseitig.

Rückforderungsrechte. Sie schützen die übertragene Immobilie vor bestimmten Risiken auf der Ebene der Beschenkten – etwa im Fall einer Insolvenz oder Scheidung. Richtig eingesetzt, schafft diese Gestaltung Spielräume, die sonst nicht verfügbar wären.

Zehnjahresregelung. Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Wer frühzeitig überträgt, eröffnet sich damit die Möglichkeit, in einem zweiten Schritt weitere Beträge oder Immobilien steuerfrei weiterzugeben – noch zu Lebzeiten. Da genau diese Regelung in den aktuellen Reformüberlegungen zur Disposition steht, gewinnt sie zusätzlich an Bedeutung, solange sie gilt.

Zwischen Ehegatten bietet sich darüber hinaus die Familienheimschaukel an, um Vermögen steuerfrei neu zu verteilen und beide Freibetragsvolumina für Übertragungen an Kinder und Enkel vollständig nutzbar zu machen.