Zinslose Ratenzahlung beim Immobilienverkauf

Kaum ein Wunsch begegnet mir in der Beratung so häufig wie dieser: Eltern möchten ihrem Kind eine Immobilie übertragen – nicht verschenken, sondern gegen Kaufpreis, mit Ratenzahlung, weil das Geld für die Bank ohnehin fehlt und sich innerhalb der Familie leichter eine Lösung finden lässt. Bislang stand dem ein unterschätztes Risiko entgegen: Wurde der Kaufpreis zinslos gestundet, unterstellte das Finanzamt einen fiktiven Zinsertrag und besteuerte ihn, obwohl kein Cent an Zinsen tatsächlich geflossen war. Mit einem aktuellen Urteil hat der Bundesfinanzhof diese Praxis nun beendet.

Die bisherige Rechtslage

Nach langjähriger Rechtsprechung des BFH wurde bei jeder Kaufpreisforderung, die länger als ein Jahr zinslos gestundet war, ein fiktiver Zinsanteil unterstellt. Das Finanzamt legte dabei gemäß § 12 Abs. 3 BewG einen festen Zinssatz von 5,5 Prozent zugrunde und errechnete daraus einen fiktiven steuerpflichtigen Kapitalertrag nach § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG – selbst dann, wenn Verkäufer und Käufer ausdrücklich keine Zinsen vereinbart hatten.

Ein Beispiel aus der Praxis, wie es bislang zu bewerten war:

Ein Vater verkauft 2020 ein seit mehr als zehn Jahren in seinem Eigentum stehendes Grundstück mit Einfamilienhaus an seine Tochter, zum Verkehrswert von rund 1,5 Millionen Euro. Die Zahlung erfolgt in monatlichen Raten von 10.000 Euro, eine Verzinsung wird ausdrücklich ausgeschlossen. Zur Sicherung bestellt die Tochter eine Buchgrundschuld zugunsten des Vaters.

Nach bisheriger Rechtsprechung hätte das Finanzamt die Raten in einen Tilgungs- und einen fiktiven Zinsanteil aufgeteilt. Allein im ersten Jahr wären rund 81.500 Euro als fiktive Zinsen beim Vater als Kapitalertrag zu versteuern gewesen – über die gesamte Laufzeit hinweg mehr als eine Million Euro, ohne dass dieses Geld je geflossen wäre. In einem ähnlich gelagerten Fall gab das Finanzgericht der Klage statt, und der BFH hat dieses Ergebnis nun bestätigt.

Was sich mit dem neuen Urteil ändert

Mit Urteil vom 24.03.2026 (VIII R 30/24) hat der BFH diese Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben – er betont selbst, dass darin eine Rechtsprechungsänderung liegt. Die bisherige Besteuerung fiktiver Zinsen entfällt damit grundsätzlich, sofern die Vertragsparteien die Zinslosigkeit eindeutig vereinbaren und keine missbräuchliche Gestaltung vorliegt.

Das Gericht nimmt zu drei Punkten klar Stellung:

• Vereinbaren die Vertragsparteien ausdrücklich eine zinslose Stundung und wird jede Rate in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet, ist das steuerlich grundsätzlich anzuerkennen. Ein fiktives Entgelt für die Kapitalüberlassung entsteht dann nicht – es sei denn, konkrete Anhaltspunkte sprechen für eine verschleierte Zinsabrede oder für Gestaltungsmissbrauch. Das gilt sogar dann, wenn fremde Dritte eine solche Vereinbarung so nicht getroffen hätten.
• Die Raten müssen nicht künstlich in einen Zins- und einen Tilgungsanteil aufgespalten werden. Jede Rate gilt in voller Höhe als Tilgung, verrechnet mit den Anschaffungskosten der Forderung. Ein steuerpflichtiger Rückzahlungsgewinn entsteht dadurch ebenfalls nicht, da der Zahlungsbetrag genau dem Nennwert der Forderung entspricht und dieser Nennwert bildet zugleich die Anschaffungskosten.
• § 12 Abs. 3 BewG – die Bewertungsnorm, auf die sich die bisherige Praxis stützte – wirkt im privaten Bereich nicht steuerbegründend. Sie kann weder ein fehlendes Nutzungsentgelt ersetzen noch einen Rückzahlungsgewinn erzeugen.

Besonders praxisrelevant ist außerdem, dass der BFH nicht nur die Einkommensteuerpflicht verneint, sondern auch ausdrücklich klarstellt: Der Zinsvorteil begründet keine Schenkung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG – weder im Hinblick auf die Immobilie selbst noch auf den Vorteil der zinslosen Stundung. Wird der volle Verkehrswert vereinbart, liegt eine vollentgeltliche Übertragung ohne Schenkungsabsicht vor. Und durch die bloße Stundung wird auch keine Geldsumme zur Nutzung überlassen – weder unentgeltlich noch verbilligt. Der Erwerber profitiert lediglich von einer geringeren Belastung seines Vermögens, weil die Zahlung später fällig wird.

Was das für Ihre Nachfolgeplanung bedeutet

Diese Klarstellung eröffnet gerade für Familien in der Nachfolgeplanung neue Gestaltungsspielräume:

Vermögen lässt sich übertragen, ohne dass eine Schenkung ausgeführt wird, ohne Freibeträge zu verbrauchen und ohne eine Verzinsung des Kaufpreises vereinbaren zu müssen. Wertsteigerungen gegenüber dem Übertragungspreis finden beim Erwerber statt und erhöhen nicht mehr das Erbe. Teile des gestundeten Kaufpreises können später erlassen werden, wenn wieder entsprechend steuerliche Freibeträge zur Verfügung stehen.

Für Kinder bedeutet das ebenfalls: Sie können eine Immobilie von den Eltern erwerben und in zinslosen Raten abbezahlen, ohne die Zusatzbelastung, die eine Bankfinanzierung mit sich bringen würde. Eltern übertragen Vermögen auf diesem Weg zu heutigen Werten – auch dann, wenn die Freibeträge für Schenkungen bereits ausgeschöpft sind – und sichern über die laufenden Raten zugleich ihre eigene Versorgung.

Da der BFH seine Entscheidung allgemein auf entgeltliche Übertragungen von Vermögensgegenständen im Privatvermögen stützt, erfasst sie nicht nur Immobilien, sondern etwa auch die Veräußerung von GmbH-Anteilen gegen zinslose Ratenzahlung.

Von besonderer Bedeutung ist das Urteil zudem für Eheleute

Auch Zugewinnausgleichsforderungen können nunmehr zinslos gestundet werden, ohne dass eine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung des Zinsvorteils droht. Der BFH hat hierzu ausdrücklich auch seinen früheren Beschluss vom 12.09.2011 (VIII B 70/09) aufgegeben. Wer sich näher mit der Gestaltung des Zugewinnausgleichs zwischen Ehegatten befasst, findet dazu mehr in meinem Beitrag zur Güterstandsschaukel sowie in der Einordnung zu Vermögensübertragungen in der Ehe.

Was zu beachten ist

Die neue Rechtsprechung betrifft ausschließlich Vermögensgegenstände des Privatvermögens. Für Wirtschaftsgüter des Betriebsvermögens gelten diese Grundsätze nicht.

Wichtig ist außerdem die Abgrenzung zum zinslosen Darlehen: Bei einem Darlehen erhält der Darlehensnehmer tatsächlich Geld zur eigenen Nutzung – das ist eine steuerbare Zuwendung. Bei der zinslosen Kaufpreisstundung dagegen erhält der Käufer kein Kapital, sondern zahlt den ohnehin geschuldeten Kaufpreis lediglich später. Eine Vermögensverschiebung vom Verkäufer zum Käufer findet damit nicht statt, und es liegt keine Schenkung vor. Denn eine Schenkung setzt voraus, dass der Vorteil beim Empfänger auch zu einem entsprechenden Vermögensverlust beim Schenker führt – und genau das ist hier nicht der Fall.

Der BFH lässt zudem ausdrücklich offen, dass einer zinslosen Stundung unter anderen Umständen im Einzelfall die steuerliche Anerkennung versagt werden könnte. Wie die Finanzverwaltung auf das Urteil reagiert, bleibt abzuwarten. In vergleichbaren Fällen hat sie in der Vergangenheit mitunter mit einem Nichtanwendungserlass reagiert, der die Wirkung auf den entschiedenen Einzelfall begrenzt. Für die konkrete Gestaltung heißt das: eine saubere vertragliche Umsetzung bleibt entscheidend.